VOTRE ACTU DU « JE DIS » 6 JUILLET 2017

Attention à bien respecter certaines règles

L'actu du jeudi 6 Juillet 2017

En principe, les professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location portant sur ce local est qualifié de bail commercial. Un bail qui est particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une stabilité indispensable à la bonne marche de son affaire.

Zoom sur les principaux points à connaître lorsque vous envisagez de souscrire un bail commercial

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1- la forme, la durée, le contrat

Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin.

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, c’est donc un engagement à long terme. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue.

Toutefois, il est possible de conclure un bail de courte durée.

Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire, il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.

Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées : Le loyer doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.

Par exemple, louer des locaux situés en centre-ville pour un euro par mois n’aurait rien de sérieux…

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2- les obligations du bailleur

Le bailleur doit :

  • Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains)
  • Mettre à disposition les biens loués au locataire
  • Maintenir les biens en état de servir
  • Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués.

3- les obligations du locataire

Le locataire doit :

  • Payer le loyer dans les délais au bailleur ;
  • Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.

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4- la révision triennale du loyer

A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.

A SAVOIR

L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

4- la sous-location des biens loués

Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur.

Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes :

  • le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens,
  • et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.

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5- le renouvellement du bail

A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.

Toutefois, le bailleur peut donné congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.

6- le refus du renouvellement de bail

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un motif valable et motivé (loyers en retard ou arrêt de paiement des loyers, etc…).

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7- la résiliation du bail commercial

Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :

  • Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail
  • A l’issue de chaque période triennale
  • Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer
  • Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.

8- le bail de courte durée

Le bail de courte durée, ou bail dérogatoire, est un dispositif prévu par la loi qui permet d’échapper au statut des baux commerciaux mais dont la durée ne peut être supérieure à 2 ans, limite qui passe à 3 ans pour les baux conclus à compter du 1erseptembre 2014

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Bien qu’aucune disposition réglementaire ne l’exige, le bail de courte durée est impérativement rédigé par écrit, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, et sa durée ne peut pas excéder 3 ans pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014.

De plus, il doit être obligatoirement stipulé dans le contrat de bail de courte durée que les parties renoncent à se placer sous le régime des baux commerciaux, et à défaut, le bail sera considéré comme étant un bail commercial. En revanche, les parties n’ont pas à justifier leur choix de se placer sous le régime des baux de courte durée.

Toute clause de reconduction tacite du bail de courte durée n’est pas valable et risque d’entrainer la requalification du contrat en bail commercial.

Le renouvellement d’un bail de courte durée n’est possible que dans un seul cas : il faut que la durée totale des baux de courte durée qui se succèdent soit inférieure à deux ans ou trois ans pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014. A défaut, tout renouvellement prendra automatiquement la forme d’un bail commercial, donc un engagement de neuf ans.

Lorsque le terme du bail de courte durée est arrivé, le contrat cesse de plein droit et il n’est pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. Ce dernier ne disposera d’aucun droit au renouvellement du bail, devra quitter les lieux immédiatement et ne pourra prétendre à aucune indemnité d’éviction.

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Impression
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